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还买房吗? 房地产高压政策可能持续到2020年
2018-06-08分类:政策 · 资讯 / 政策阅读数:( )


调控之下:房企竞速布局   

严厉调控的大棒下,龙头房企正在加速布局市场并争夺行业前位,   

日益紧张的资金链亦为新一轮行业洗牌设下考验   

文/赵一苇   

5月,全国楼市进入燥热期,房地产政策高压态势仍在持续。住建部10天两度重申房地产调控,强调资金管控和整顿市场双管齐下。   

近期被约谈的12个重点城市中,已有9个城市出台了各种类型的加码调控。据中原地产研究中心统计数据显示,今年上半年全国累计发布的房地产调控已经超过130次。   

由于高压政策加大资金压力,房企拿地速度有所放缓,而融资拿地两手抓的现象加剧。根据Wind金融数据,全国房企在今年前4个月的海外融资金额已达233.2亿美元,比去年同期大幅上涨107%。与此同时,截至5月末的招拍挂市场的权益拿地金额统计中,拿地超过百亿的房企已多达22家。   

严厉调控的大棒下,龙头房企正在加速布局市场并争夺行业前位,日益紧张的资金链亦为新一轮行业洗牌设下考验。   

融资难,回资慢   

销售回笼和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。当前,这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。   

自2018年初起,针对房地产业的监管重拳频出。原银监会在今年1月发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》等系列文件,明确提到要整治违反房地产行业政策的相关行为,包括直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资等。违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等被列为整治重点。   

这一轮融资环境紧缩,重点管控再融资发债和银行贷款,而这恰恰是房企融资的最主要融资渠道。同时,“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资、一切直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资等行为被重点整治。   

银行开发贷款、信托融资、债权股权融资、各种表内外融资、私募基金等,纷纷被收紧,房地产业的融资局势日趋严峻。   

据国家统计局5月发布的数据显示,今年前4个月,房企到位资金增速低至2.1%,保持低位状态,其中,国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。至此,一些房企曾惯用的“十个瓶子三个盖”扩张模式被堵死。   

“在国内金融去杠杆的大环境下,针对房地产的信贷定向紧缩,一些房企从前借新账还旧账的路子走不通了。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《中国新闻周刊》表示。   

国内融资环境不利,大型房企迅速把目光转向海外。“转向海外也是有成本方面的考虑。海外的融资成本比国内低得多,国内融资成本在15%~20%,海外成本从前为6%左右,现在可能8%以上。”顾云昌告诉《中国新闻周刊》。   

据国家发改委5月披露的信息显示,融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。但随后,国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,要求严防外债风险和地方债务风险。很快,外汇局也表示,将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理,除有特殊规定外,房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。   

这意味着房企和城投平台境外发债也将受限,房企融资的难度进一步加大。   

在融资困境下,资产证券化(ABS)被一些房企当作救命稻草,今年以来发行总量已接近800亿元,呈井喷态势。对此,某证券首席房地产分析师陈斌在接受《中国新闻周刊》采访时表示,资产证券化不能直接视为一种融资工具,其经营层面的意义更大。   

“企业可以采用资产证券化的手段来盘活资产,以腾挪出更多的注意力来提高生产经营水平。”陈斌告诉《中国新闻周刊》,“现在这些房企热衷资产证券化的核心目标是盘活存量资产,有效降低实体经济的融资成本,但它在融资总量上占比很小。”   

在销售回笼方面,房企的回资周期也被拉长。“当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的‘四限’政策,个人住房贷款审核趋严,放款时间有所延长。”顾云昌说,“这样一来,开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。”   

愈加严峻的环境下,房企的资金链开始绷紧。“从供应到消费都会受影响。尤其对于一、二线城市的房企,拿地成本和经营成本更高,资金紧张的影响和风险都非常大。”中国房地产协会会长胡志刚对《中国新闻周刊》坦言。   

高负债真相   

在严厉的调控环境下,房企的资金状况也备受关注,房地产行业持续高走的负债率一时间成为市场焦点。据wind数据显示,截至2018年一季度末,A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元,房企整体负债率高达79.42%,已经达到2005年以来的最高点。其中,资产负债率超过70%的企业占比近半,超过80%的企业近40家。   

根据申万宏源统计,2018年地产产业债务到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿元以上。   

“2017年大多数房企的负债率都有所提高,是因为买地金额同比上涨了50%,房地产投资增长了10%。”顾云昌认为,“一方面,上一轮的房地产高潮后地价飞涨,房企大量抢地,支出增大;另一方面,在房地产去杠杆的政策环境下,房企贷款下降,收入减少。这样一来,收支差额拉大,负债率自然高走。”   

高负债压力下,部分房企的债务违约风险引起交易机构警觉。在今年恒盛地产被爆违约后,近日天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题被交易所问询。而房地产龙头企业万科集团则因网传负债超1万亿元,被推上舆论浪尖。  

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