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两会提案频出:尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政策
2018-03-16分类:政策 · 资讯 / 政策阅读数:( )

新金融网讯:今年两会期间,呼吁REITs的提案建议频出。全国人大代表王景武提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法;全国人大代表朱苏荣表示,当前实现我国REITs市场健康快速发展,首要问题是解决税收问题,建议出台REITs税收政策。全国人大代表陈建华则表示,应完善REITs有关配套支持政策。

  概述

  2018年3月15日,全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示,中国人民银行积极在银行间市场开展REITs试点工作,市场也自发创新出各种类REITs产品。但由于REITs税收问题尚未解决,各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计,产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展,试点工作进展缓慢。故应完善房地产投资信托基金有关配套支持政策,建议可参考国际成熟经验,支持REITs试点工作开展。

  2018年3月13日,全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。

  2018年3月8日,全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示,当前实现我国REITs市场健康快速发展,首要问题是解决税收问题,建议出台REITs税收政策。

  2017年两会,全国人大代表、越秀集团董事长张招兴做出提案,指出目前在国内市场推出公募REITs的法律框架、政策环境、市场准备等已具备条件,应尽快推动公募REITs试点落地。2016年两会,全国人大代表、湖南步步高(行情15.42 -2.10%,诊股)商业集团董事长王填做出提案,建议尽早推出REITs,助力商业不动产资产证券化,促进我国商业地产转型,推进我国房地产供给侧的改革。在十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上,王填代表就推出商业地产投资信托基金、帮助中国房地产去库存的问题,与来团参会的证监会主席刘士余交流,刘士余主席表示对此很感兴趣,此前就已关注到这个问题。

  2018年两会呼吁REITs的提案建议

  一、陈建华代表建议完善REITs有关配套支持政策,参考国际成熟经验、支持REITs试点工作开展

  2018年3月15日,据《金融时报》报道,全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示,REITs是国际上成熟的房地产投融资产品,是支持住房制度改革,推进住房租赁市场发展的重要工具之一。近几年在深化经济体制改革重点工作和支持住房租赁市场文件中,均明确提出积极推进REITs试点。

  中国人民银行积极在银行间市场开展REITs试点工作,市场也自发创新出各种类REITs产品。但由于REITs税收问题尚未解决,各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计,产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展,试点工作进展缓慢。故应完善房地产投资信托基金有关配套支持政策,建议可参考国际成熟经验,支持REITs试点工作开展。为此,其提出了三项具体的建议:

  1. 建立标准化REITs制度框架

  有关部门应建立协调机制,积极推动REITs试点工作,充分借鉴资产支持证券的成熟机制和模式,研究设计我国REITs的标准化模式、交易结构及退出机制,尽快建立全国性REITs市场体系,同时,就相关配套法律法规和政策进行研究。

  2. 制定税收优惠政策

  对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持,降低REITs经营环节的税负,对REITs交易结构内的资管产品予以减免增值税;对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红,明确给予各层级的所得税减免。同时,税收政策向REITs类的机构倾斜,培育更多的专业化、规模化、集约化的机构,引领租赁住房市场的发展,有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  3. 在雄安新区先行先试

  要在立法、财税、金融等方面给予新区试点REITs发展的特殊政策权限,在降低新区整体融资成本的同时,为全国REITs市场建立积累和总结出可推广、可复制的经验。

  二、王景武代表表示公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法

  2018年3月13日,十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。并且公募REITs产品在较大程度上分流当前在国内股市、房地产市场的投机资金的同时,有效平抑房地产价格。其具体建议如下:

  1. 明确安排公募REITs扩募机制

  我国《证券投资基金法》中虽有关于扩募条件、扩募基本流程的框架性规定,但上述规定主要是为了满足传统股票或债券基金的扩募需求,与公募REITs通过扩募实现外延式增长的需求存在根本不同。建议在管理办法中明确对扩募机制的安排,并通过后续的具体指引对扩募机制进行细化完善。

  2. 丰富REITs基础资产投资范围

  在REITs的基础资产投资范围上,从国际成熟市场来看,REITs产品除了严格限制介入以快速销售为目的的住宅开发外,对于各种能够产生稳定运营收入的不动产类型均能够将其纳入底层资产,包括但不限于基础设施、长租公寓、酒店、办公楼、购物中心、工业厂房、旅游地产、医疗地产、仓储物流等不同业态模式。

  我国公募REITs管理办法参照国际成熟经验,在明确资产准入负面清单的基础上,允许各种不同类型的持有型不动产进行公募REITs操作,这也符合《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》提到的“创新融资机制,畅通投资项目融资渠道”,“支持有真实经济活动支撑的资产证券化,盘活存量资产”的相关要求。

  3. 适当放开公募REITs中“双十”投资比例限制

  在投资比例上,基于公募REITs与传统公募基金在底层资产类型、产品架构等方面存在的较大差异、以及我国不动产行业的客观发展现状,在公募REITs管理办法中适当放开现有的“双十”投资比例限制。“双十”比例指的是根据《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定,一只基金持有一家公司发行的证券,其市值不得超过基金资产净值的百分之十;同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券,不得超过该证券的百分之十。

  从境外实践情况看,REITs在不动产投资上的分散度主要取决于投资者的认可程度,从收益来源在物业组合、租户数量、行业及地区分布等方面的分散程度进行考量。

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